O Tribunal da Relação de Évora (TRE) decidiu que quando as partes estipulem no contrato-promessa de compra e venda que a falta de aprovação de financiamento constitui condição resolutiva, a não concessão do crédito implica a extinção desse contrato e obriga a que o sinal seja restituído ao comprador.
O caso
Um casal recorreu a tribunal exigindo a devolução do sinal entregue no contrato-promessa de compra e venda de um imóvel depois de não terem conseguido obter o financiamento bancário necessário para a concretização do negócio, sendo que no contrato ficara estipulado que caso o financiamento bancário para a aquisição do imóvel não fosse aprovado devido à insuficiência da avaliação bancária ou falta de condições dos compradores, o valor do sinal deveria ser restituído.
A vendedora contestou alegando que os compradores tinham agido de má-fé ao desistirem do negócio e ao tentarem recuperar o sinal, depois de terem demonstrado interesse em prosseguir com a compra já depois da avaliação bancária negativa, vindo posteriormente a invocar a cláusula resolutiva do contrato-promessa antes da resposta da segunda avaliação bancária, e que com isso se verificara o incumprimento definitivo do contrato prometido.
A ação foi julgada procedente e a vendedora condenada a devolver o sinal, decisão da qual a mesma recorreu para o TRE.
Apreciação do Tribunal da Relação de Évora
O TRE julgou improcedente o recurso, confirmando a sentença recorrida, ao decidir que quando as partes estipulam no contrato-promessa de compra e venda que a falta de aprovação de financiamento constitui condição resolutiva, a não concessão do crédito implica a extinção desse contrato e obriga a que o sinal seja restituído ao comprador.
A cláusula resolutiva distingue-se da condição resolutiva. A primeira, enquanto fonte de um direito potestativo de extinção retroativa da relação contratual, apenas confere ao beneficiário o poder de resolver o contrato uma vez verificado o facto por ela descrito. A segunda determina a imediata destruição da relação contratual assim que o facto futuro e incerto se verifica.
Deste modo, enquanto a condição resolutiva, uma vez verificada, importa a resolução automática do negócio jurídico, já a cláusula resolutiva apenas confere a possibilidade de resolver o contrato, uma vez verificado o fundamento convencional previsto no contrato.
No caso, as partes acordaram que, caso a entidade bancária não aprovasse o financiamento para aquisição do imóvel prometido vender, a vendedora se obrigava a devolver o sinal em singelo, após comprovativo da entidade bancária em como os compradores não reuniam as condições necessárias para o financiamento, ou de que a avaliação bancária sobre o imóvel não era suficiente para a aquisição do mesmo.
Tal consubstancia uma verdadeira condição resolutiva que, ao se ter verificado, implica a extinção do contrato-promessa e impõe que o sinal deva ser restituído.
Não tendo a falta de concretização do contrato definitivo resultado de uma vontade arbitrária dos compradores de abandonarem o negócio, mas antes da impossibilidade objetiva de obterem o financiamento bancário necessário à aquisição do imóvel em causa, não se verifica nenhum incumprimento contratual que possa ser imputável aos compradores.
As conversações mantidas entre os compradores e a mediadora após o conhecimento da insuficiência da avaliação consistirem em meras tentativas de ultrapassar esse obstáculo à concretização do negócio, o que é compatível com o legítimo interesse dos compradores em adquirirem o imóvel, sem que daí possa resultar qualquer renúncia à condição resolutiva expressamente prevista no contrato.
Referências
Acórdão do Tribunal da Relação de Évora, de 14.07.2026
Código Civil, artigos 270.º e 442.º